Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Перепланировка квартир в новостройках может быть необходима для достижения максимального комфорта для всех жильцов. Несмотря на то, что новые дома могут быть обустроены по последним тенденциям и требованиям к жилой площади, стандартные планировки не всегда подходят всем семьям. Для решения этой проблемы может потребоваться изменение конфигурации помещений.
Перепланировка квартиры в новостройке не так проста, как может показаться. Прежде чем приступать к работам, нужно получить согласование на проект перепланировки. В старых зданиях эта процедура может быть труднее и занять больше времени, однако, в новых многоквартирных домах сдаются квартиры с различными вариантами планировок, что упрощает процесс.
В любом случае, проект перепланировки квартиры в новостройке должен быть согласован с соответствующими органами. Это необходимо даже если нужно только переставить мебель, а никаких несущих конструкций переносить не потребуется.
Перед началом перепланировки следует оценить стоимость процедуры, которая зависит от многих факторов, включая загруженность соответствующих органов, сложность проекта и трудозатраты на выполнение работ.
Таким образом, перед тем как приступать к перепланировке квартиры в новостройке, необходимо проанализировать необходимость и возможность проведения этой процедуры, а также получить согласование на проект работ и оценить стоимость выполнения перепланировки.
Какие перепланировки можно сделать в новой квартире, а какие – нет? Складывается впечатление, что всё зависит от согласований и разрешительных документов. Статья 27 ЖК РФ предусматривает, что уполномоченные органы могут не допустить перепланировку квартиры, а полный список оснований для отказа перечислен в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Но если заранее узнать, какие документы собрать и какие мероприятия возможны, то можно обезопасить свой успех. Такие работы, как увеличение общей жилой площади за счёт чердака, объединение газифицированной кухни со спальней, гостиной и другими жилыми комнатами без плотно закрывающейся двери, изменение условий проживания и эксплуатации помещений невозможны.
Из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, следует, что устойчивость несущих стен и балок, работу инженерных систем, работу систем безопасности, целостность фасада всего дома и условия проживания и эксплуатации помещений также нельзя нарушать.
Косметический ремонт жилья, установка встроенной мебели, новых сантехнических приборов на месте старых, переделка балкона или лоджии с использованием материалов, отличных от предыдущих, не изменяя конфигурации и площади, остекление их, можно делать без специального разрешения. Некоторые работы, не связанные с вмешательством в несущие конструкции, можно согласовать по эскизу в упрощенном порядке. А при перепланировке в новостройке на проект придётся получать одобрение. Если изменения касаются несущих конструкций, то без технического заключения от автора проекта МКД не обойтись. В других случаях за проектом перепланировки потребуется обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.
Перепланировка квартиры — это серьезное мероприятие, с которым нужно быть готовым разбираться. Для начала следует знать, что согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. Процедура, которая проводится уже по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Но зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Однако следует помнить, что согласование перепланировки перед ремонтом имеет свои преимущества, так как процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.
Согласно практике, хозяевам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.
Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.
Тем не менее, перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Для этого следует заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки и получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены. Затем подать заявление и пакет документов в жилинспекцию. После официального разрешения можно приступать к ремонту и выполнению перепланировки. Ну а затем следует привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт. И, конечно, зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
Если перепланировкой и ремонтом занимаются при наличии ипотеки, то следует знать, что перепланировка квартиры в новостройке возможна только при наличии письменного разрешения банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков.
Чтобы избежать неприятностей, владельцу квартиры стоит приступать к перепланировке только тогда, когда у него есть заветное разрешение. Перепланировку следует оформлять уже после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы все прошло по правилам, а также безопаснее и эффективнее. Для оформления перепланировки в новостройке необходимы проект перепланировки, справка застройщика об исполнении договорных обязательств, заявление в жилинспекцию и техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Удачи!
Ориентировочная стоимость услуги оформления перепланировки
Большинство владельцев квартир, которым нужно получить разрешение на перепланировку, отдают предпочтение комплексному обслуживанию, которое включает не только узаконивание ремонта, но и получение необходимых разрешительных документов. Такой вариант не только удобнее, но и может оказаться значительно выгоднее. Стоимость оформления перепланировки включает две составляющие: цену на проект и расходы на процедуру получения разрешения. Оплатить можно все сразу, при этом стоимость услуги начинается от 70 000 рублей, или заказывать каждый этап работы по отдельности.
Процесс согласования перепланировки проходит в четыре этапа.
Для получения разрешения на перепланировку от государственных органов потребуется подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа может начинаться от 35 000 до 60 000 рублей в зависимости от того, будут ли затронуты несущие конструкции.
Стоимость самого проекта, включая техническое заключение в Москве и области, составляет около 25 000 рублей при заказе без услуг по согласованию. За отдельное техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки придется заплатить такую же сумму. Однако стоимость может быть разной в зависимости от сложности и объема работ: например, для объединения квартир стоимость будет выше, чем для установки легкой перегородки.
Услуги по вызову и сопровождению инспектора из МЖИ будут стоить около 20 000 рублей, а услуги техники БТИ — 15 000 рублей. За внесение данных в ЕГРН нужно заплатить в среднем 30 000 рублей.
Общая стоимость оформления перепланировки может зависеть от многих факторов: площади квартиры, района, статуса здания и других параметров.
Для тех, кто не знаком с процессом перепланировки, может показаться, что это крайне сложно и затратно. Владельцы квартир в новостройках не знают, как получить разрешение на перепланировку квартиры, с чего начать и на какую сумму рассчитывать. Ища информацию в интернете, многие люди приходят к выводу, что это невероятно сложно и дорого. Но стоит отметить, что каждый случай индивидуален. Правильная организация процесса и поддержка опытных специалистов могут значительно упростить процедуру.
Важно отметить, что материал не является публичной офертой, цены приведены для ознакомления и актуальны на август 2020 года.
Фото: freepik.com