Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета не меньше, чем учет вновь построенных объектов. Если данные в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляются вовремя, то это может привести к нежелательным последствиям, таким как налогообложение зданий, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продажи участка земли, где находился утраченный объект, или начала нового строительства.
Актуализация данных в кадастровом реестре проводится на основе акта обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Но что представляет собой этот документ, когда он необходим и как его оформить?
В случаях, когда объект недвижимости уничтожен или погиб, требуется заключение, известное как акт обследования. Согласно статье 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", этот документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, подтверждает прекращение существования объекта. В большинстве случаев, акты обследования имеют электронную форму, однако при согласовании с контрагентами, их можно оформить на бумажном носителе.
Информация о качественной и точной документации недвижимости является одним из ключевых факторов при ее регистрации. Для этого нужно заполнить Акт об утверждении итогов кадастровых работ, который содержит информацию о недвижимости, заказчике работ, а также о кадастровом инженере, выполнявшем работы.
Важно учесть, что вся информация должна быть на русском языке, а цифры следует вносить арабским способом. Также электронный образ документа должен быть точно и полностью соответствовать бумажному в соотношении 1:1. Количество листов в документе не ограничено - если их несколько, то электронную версию нужно сформировать в одном файле.
Сведения об объекте недвижимости
Нужно указать наименование объекта и его кадастровый номер.
Сведения о заказчике
Необходимо внести информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц - ФИО, а также страховой номер индивидуального лицевого счета, если таковой имеется. Для юридических лиц - полное наименование.
Сведения о кадастровом инженере
Нужно указать ФИО инженера, его номер квалификационного аттестата, а также контактный телефон и почтовый электронный адрес. Если инженер является сотрудником компании, то следует указать ее наименование и адрес. В этом разделе также нужно указать дату завершения кадастровых работ.
Перечень документов
Следует составить список всех приложенных к акту документов, вписывая их наименования и реквизиты.
Заключение
Кадастровый инженер приводит свое заключение о том, что объект недвижимости прекратил существование.
При оформлении акта обследования здания не следует исключать возможность ошибок, которые могут начинаться с технических опечаток, неточных названий, неверных цифр и т.д., и заканчиваться непроверенной информацией. Иногда в акте указывается неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является серьезной ошибкой. Возможны случаи, когда документ заверяется недействительной электронной подписью, например, если данные об исполнителе были исключены из реестра кадастровых инженеров. Это может привести к признанию акта обследования недействительным, что недопустимо при проведении любых кадастровых операций.
Актуальное значение грамотного оформления документов в области обследования зданий и помещений приобретает все большую значимость. Качество и профессионализм кадастрового инженера, занимающегося данной работой, напрямую влияют на процесс снятия объекта с учета и вовлеченность заявителя в процесс. Эксперты имеют право самостоятельно запрашивать необходимые документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр. Для клиентов, у которых все документы оформлены правильно и в полном соответствии с требованиями, не требуется посещение Кадастровой палаты лично. В итоге процесс более продуктивный и быстрый.
Внимание! С начала нового года - 1 января 2017 года - вступает в действие Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который заменяет действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Одним из важных аспектов составления документации, которые подтверждают прекращение существования недвижимости, является акт обследования. Это необходимо, поскольку фактическое уничтожение строения в результате техногенной катастрофы, ЧС или иных форс-мажоров не дает оснований для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета или внесения соответствующих изменений.
Например, справка от подразделения МЧС также не дает правовых оснований для изменений в реестре.
С точки зрения правового статуса уничтоженного объекта недвижимости, он по-прежнему находится на кадастровом и налоговом учете и не может служить основанием для начала нового строительства.
Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:
- Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
- Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
- Когда объект снят с учета на время или окончательно.
Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.
Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.
При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.
В соответствии с Законом о регистрации определены категории лиц, которые могут обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета. Согласно статье 4 указанного Закона, такими лицами являются собственники зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, а также собственники земельных участков, на которых находятся указанные объекты.
Законодательством точно определена процедура подачи заявления на снятие объекта с кадастрового учета и составления соответствующего акта. Если вы являетесь одним из вышеуказанных лиц и хотите воспользоваться этой процедурой, вам следует ознакомиться с соответствующими нормативными актами и принять решение о необходимости снятия объекта с кадастрового учета.
Инженер-кадастровый специалист является составителем акта обследования здания. Он является квалифицированным специалистом и имеет право на проведение соответствующих работ и подготовку соответствующей документации в соответствии с законодательством государства.
Законодательные требования для кадастровых инженеров определены в Статье 29 Закона о кадастрах. Они обязаны иметь российское гражданство, высшее образование, а также не имеют правонарушений и дисквалификаций по нарушению закона о государственном кадастровом учете и кадастровой деятельности. Также требуется наличие квалификационного аттестата, знание основных норм законодательства и прохождение квалификационного экзамена.
Кроме того, наличие личной печати и электронной цифровой подписи также являются необходимыми условиями для инженера-кадастрового специалиста.
Для выполнения кадастровых работ необходим договор подряда со всеми подробными условиями, включая виды работ, сроки выполнения, оплаты и т.д. К договору прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.
Основной целью процедуры составления акта обследования здания является определение технических характеристик и технической готовности здания. После того, как акт составлен, он может быть использован в решении различных вопросов, связанных со строительством, эксплуатацией и продажей зданий.
Для предоставления кадастровому инженеру единственно необходимого документа, необходимо обладать свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он находится. Однако, для более быстрой подготовки акта обследования кадастрового инженера, владельцы недвижимости могут предоставить кадастровый паспорт или техническую документацию на объект.
Процесс подготовки акта начинается с того, что кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и проверяет учетные данные с фактическим состоянием объекта. Далее, он готовит акт в соответствии с требованиями, используя xml-файл и скрепляя данные усиленной электронной подписью. Если есть необходимость в бумажном варианте, то исполнитель подготавливает два экземпляра акта, каждый из которых должен быть прошнурован и зарубрикован на каждой странице, а также заверен печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице.
Важно отметить, что специалисты Государственного кадастра недвижимости принимают информацию от исполнителей исключительно в электронном виде.
Общий срок процесса обследования и оформления акта занимает от 5 до 7 рабочих дней.
Следует убедиться, что акты обследования зданий соответствуют требованиям закона. Это крайне важно, поскольку на их основании принимается решение о прекращении права собственности на объект. В случае прекращения такого права здание перестает существовать не только физически, но и документально. В таком случае в Государственном кадастре недвижимости будет соответствующая отметка. Все эти процессы требуют существенных финансовых затрат, как со стороны собственника недвижимости, так и со стороны государства.
Как правильно оформить документ?
Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.
Фото: freepik.com